Qual o percentual legal na cobrança dos encargos em caso de atraso na taxa condominial?
O Código Civil no seu artigo no. 1.336 diz o seguinte:
- 2% de multa sobre o débito;
- 1% de juros am. (ou o previsto na convenção);
- atualização monetária conforme índice previsto na convenção.
Sendo assim descontos fixos até a data do vencimento ou cobrança de encargos de até 20% além da multa, são práticas ilegais.
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Cobrança de encargos abusivos em taxas de condomínios
A cobrança de encargos abusivos em taxas de condomínios vem se tornando cada vez mais comum.
No entanto, o Art. 1336 § 1o estabelece que o condômino que não paga a sua parcela no dia estará sujeito aos juros convencionados ou na ausência de convenções de 1% ao mês, além de uma multa de até 2%
Em razão dessa disposição do Código Civil começaram a aparecer várias interpretações a respeito dessa convenção de juros.
Dessa maneira, fica a dúvida: qual é o limite a ser observado? Quando é possível estabelecer que há uma cobrança de encargos abusivos em taxas de condomínios?
O que fala o Código Civil sobre as taxas de condomínio?
O Código Civil é considerado incompleto em alguns aspectos referentes a essa cobrança, mas é bem nítido quando o assunto são os valores das multas. Confira na íntegra o que ele menciona:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
- 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Dessa forma, a multa é de, no máximo, 2% ao mês. Contudo, os juros podem ser superiores a 1% ao mês, mas apenas se estiverem sido estipulados na convenção do condomínio, mas é importante não exagerar.
Isso porque, além de ser uma forma de tornar a dívida mais difícil de ser paga, o morador pode contestar a cobrança de encargos abusivos em taxas de condomínios.
Diante disso, pode ser considerado exagerado a cobrança superior a esse 2%, uma vez que ele foi determinado por Lei.
Além disso, uma prática comum que muitos condomínios adotam é o desconto por pagamento pontual, o que é considerado uma multa disfarçada, além de ser uma forma de burlar a lei.
No mais, é válido citar dois detalhes importantes:
- A cobrança precisa ser feita ao proprietário e não ao morador;
- Os juros são cobrados por rata, isso significa que são proporcionais aos dias de débito em aberto e são cobrados mensalmente.
Pontos importantes sobre multas e juros nas taxas de condomínios
Alguns pontos são fundamentais de se entender quando se fala em multas e juros nas taxas de condomínios. Veja!
Correção monetária
Por conta inflação, uma dívida hoje pode não ser a mesma no ano que vem, uma vez que o dinheiro naturalmente passa a valer menos.
Por esse motivo, pode existir a cobrança monetária a partir de 30 dias do vencimento.
Afinal, a lei não determina qual o índice para o cálculo dessa correção, porém os mais usados são IPCA E IGP-M.
Juros aplicados
Não existe um acordo em comum entre os especialistas sobre os juros a serem aplicados, se são do tipo simples ou compostos.
Portanto, é mais interessante fazer a cobrança dos juros simples para não sofrer contestação na Justiça posteriormente, uma vez que a legislação não prevê especificamente juros compostos.
Conclusão
A cobrança de encargos abusivos em taxas de condomínios é uma prática que pode trazer penalidades, por isso é tão importante respeitar o que a lei estabelece.
Logo, deixe claro que na sua administração as regras são cumpridas e cobre os valores adequados dos juros e multas.